リフォーム！マンションと戸建住宅との違い

マンションと戸建住宅とは、基本的に所有形態に違いがあることです。

マンションと戸建の大きな差異は管理形態

マンションと戸建住宅との大きな違いは、
管理形態の違いにあります。

マンションの管理形態

マンションの場合には自己所有部と共有部があり、
自己管理下と管理組合管理下に分かれ、
リフォームできる範囲が限定されると共に、
組合の管理協定の制約を受けます。

そしてマンションには、「長期修繕計画」という
構造体やエレベーター、屋根、外壁などの保全管理を
住民から維持管理費を集め、
計画的に修繕していくシステムができています。

マンションには限られた範囲でしかリフォームできないので
短期間で、比較的安くリフォームすることができます。

戸建住宅の管理形態

一方戸建て住宅の場合には、
土地建物の全てが含まれ、全てが自己管理下にあり、
建築基準法の範囲内で自由にリフォームすることができます。

そのため普段は、維持管理費がかかりませんが、
定期点検を行い家族の安心安全確保の義務があります。

勿論ガス、上下水道、電気、植栽など
宅内にあるすべてを管理しなければなりません。

自由度の広い戸建リフォームの場合には、
全てに関して受け入れることが可能となります。

従ってリフォームに関する計画の進め方、考え方が
マンションと戸建とでは、大きく変わります。

リフォームとリノベーションの違い

リノベーションという言葉も最近では
一般的に使われるようになりましたが、

リノベーションとリフォームの違いが
はっきりと区別がつきにくいと思います。

リフォームとは

戸建やマンションともに経年により、
建物はいずれ老朽化を迎えます。

壊れたり汚れた個所を補修・交換してきれいにしたり、
元の状態にもどす復元工事のことをリフォームと言います。

リノベーションとは

一方リノベーションとは、
既存の建物に大規模な改修工事を加え、

用途や機能を変更して性能を向上させたり
価値を高めることを言います。

リノベーションは、中古物件を購入して、
間取りや配管を工夫することで

自分好みの家にしたり、家族の成長や増減などで
暮らしやすい住まいに作り替えたりしたい場合など
に活用されます。

リノベーションには、外装や内装の改修、設備の更新、
間取りの変更、またはそれらの組み合わせが含まれます。

※中古物件購入時の重要な注意点

ただし、中古物件を購入して立て直しなら
まだ良いのですが、建てた時期が問題です。

それは時期によって耐震基準が変わっています。
今日では品確法というものがあって、
震度7の地震があっても家が倒壊しない基準です。

この基準は、これまでにない地耐力。
すなわち地盤調査をして耐震性を図っています。

ですから価額だけでない、地盤の強さ地耐力について、
しっかりした物件説明書の説明を聴いて判断することです。

地耐力の説明は、当該の土地が地震に強いか示すものです。
そしてこの件は、不動産業者の説明義務です。
地盤によっては、既存の基礎が使えるかどうか、
使えないと土地購入後の負担が増えるので要注意です。

住宅リフォームの目的

住宅リフォームの目的は、
住まいの悪い所を改善することによって
住まいの快適性や機能性を向上させ、
新築並みに戻すことであると、一般的に言われています。

ですがこの「住健ナビ」では、
最も大事なことは、巨大地震が起きても
居住者の命を守る機能を果たすことが、
第一であると捉えています。

そのためには、仮にお家が傾いても、
柱が座屈することなく、堅牢な建物として構造を保ち、
家族の尊い命を圧死から守る機能を果たすことです。

大地震に遭って、命を落としてしまっては元も子もありません。

戸建住宅リフォームにはマンションと異なり、
住まいの管理責任は全て自分自身にあります。

そこで住健ナビでは、住宅リフォームの目的には
次の３種類があるということをお伝えしたいのです。

この３つのリフォームを１番から順序良くこなして
３番目のやりたいリフォームで、願いを適えてください。

やらねばならないリフォームとは

『リフォーム』か『建て替え』か方針決め

『リフォーム』か『建て替え』かを選択し決定する際には
以下の項目の検査結果如何によります。

例えば、構造体が健康そのものであれば、
大幅な間仕切り変更などは難しいかもしれませんが、
従来の構造体を残して、リフォームする方が安上がりで
期間も短くて済みますので、
リフォームをお勧めします。

一方、構造体が湿気や雨漏り、漏水。
また白蟻などの虫害の形跡が見つかって、
傷みが進んでいるようであれば、
思い切って新しく建直した方が工事期間も短く
安上がりにできることや
品確法に沿った耐震性の強化はじめ
高断熱高気密、空気還流システムの導入、
そして間取りも自由にできますし、
新しい機能も充実させることができます。

総体的に、安全性と快適性を同時に
手に入れられますので建て替えをお勧めします。

やった方が良いリフォームとは

「リフォーム」か「建て替え」かの判断に悩む解決法

築年数別の比較してバッサリ決断する方法

建物の築年数によって、リフォームと建て替えの
どちらが適しているかを考えてみましょう。

築30年：内装や水回り中心のフルリフォームがおすすめ。

リフォームの方が費用的にも手っ取り早い場合が多いですが、
建物の状態によります。

築40年：建物の状態によって判断。

スケルトンリフォームが適している場合もあります。

築50年：基本的には建て替えがおすすめ。

ただし、構造躯体の状態が良好なら
スケルトンリフォームも考慮できます。

リフォームと建て替えの違い

以下はリフォームと建て替えの違いを詳しく比較したものです。

費用の違い：
リフォームは解体費用や廃材処分費用がかからない分、
建て替えより安いですが、作業効率は悪くなります。

工事期間の違い：
リフォームは部分的な修復作業で時間がかかりますが、
建て替えは一から造り直すために時間がかかります。

建物の寿命の違い：
建て替えは寿命を延ばせる一方、
リフォームは部分的な修繕なので寿命は短くなります。

工事での制限の違い：
建て替えは新築基準で、
リフォームは旧耐震基準の制限があります。

3. 費用相場
リフォームと建て替えの費用相場は以下の通りです。
築30年のリフォーム：約500～3000万円
築30年の建て替え：約2500～5000万円
築40年のリフォーム：約1000～3000万円
築40年の建て替え：約2500～5000万円
築50年のリフォーム：約1500～4000万円
築50年の建て替え：約2500～5000万円。

リフォームを行う考えの強い場合には、
住宅性能検査を受けることをお勧めします。
この住宅性能検査の結果に基づいて判断しましょう。

最終的な判断は、
ご自身の建物の状態や将来の暮らし方、
コストなどを総合的に考慮して行ってください。
住宅のリフォームか建て替えかを判断する際には、
いくつかの要因を考慮することが重要です。
以下に、リフォームと建て替えの比較ポイントをいくつかご紹介します。

1. 築年数別の判断:
   • 築30年：内装や水回り中心のフルリフォームがおすすめです。
     築30年の物件はリフォームの方が費用的にもお得であり、
     劣化部分を修復することで対応できます。
   • 築40年：建物の状態によって判断が異なります。
     スケルトンリフォームを検討することもあります。
   • 築50年：基本的には建て替えがおすすめです。
     
2. リフォームと建て替えの違い:
   • 建物の寿命: 現在の建物の寿命や将来の住み続ける予定を考慮して判断しましょう。
     
   • 費用: リフォームは解体費用や廃材処分費用がかからない分、建て替えよりも安くなります。ただし、作業効率はリフォームの方が悪くなることもあります。
   • 工事期間: リフォームは劣化部分をひとつひとつ修復するため、時間がかかります。建て替えは手っ取り早く進められることもあります。
3. 費用相場:
   • 築30年のリフォーム：約500～3000万円
   • 築30年の建て替え：約2500～5000万円
   • 築40年のリフォーム：約1000～3000万円
   • 築40年の建て替え：約2500～5000万円
     
4. 専門家の相談:
   • 建て替えかリフォームかを判断する際には、
     専門家のリショップナビに相談することもおすすめです。

一生に二度もない大きな決断なので、慎重に判断し、
ご自身のお住まいに合った選択をされてくださいね。

以上を優先的に考慮し、安全が確保されたら、
三番目の「暮らしを豊かにし、生活満足度を与えるやりたいリフォーム」
をご家族の皆さんで、ご検討ください。

ところで、お住まいの安全性確認で耐震力の必然性について
お話しましたが、私たちはこの世に生を受け、命を授かりました。

その尊いご家族の命や財産を守るためには、
過去の大震災時に多くの方が、建物や門塀などの倒壊で圧死されました。

そして地震は、近年頻繁に日本列島の周辺で起きています。
これを大地震がいつ起きてもおかしくないことへ天災への準備を
怠るなという、私達への警告ではないかだと思います。

そこで耐震性について振り返り確認してみたいと思うのです。

建築基準法・耐震性能強化への流れ

結論は、現在の建築基準法に定められた耐震基準が、『新耐震基準』と呼ばれ、
震度7の地震でも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準に定められた耐震基準です。

日本では、1920年に市街地建設物法が施行され、1924年に初めて耐震基準が盛り込まれました。1950年に建築基準法が制定され、1971年、1981年、2000年と過去に3回大きな改正が行われました。1981年6月までに建てられた住まいは、「震度5の地震に耐えられる設計」であれば建築許可が出ていました。

1978年の宮城県沖地震をきっかけに大きく改正され、1981年の建築基準法改正では、建物の倒壊による被害を改善する耐震基準が追加されました。具体的には、新しく建物を建てるときは許容応力度計算と保有水平耐力計算を必ず行わなければならないという項目が定められました。

また、軟弱な地盤では鉄筋コンクリートの基礎を使うことと、1950年の建築基準法で定めた耐力壁の量を約2倍に増やすという変更点も加わりました。この改正によって、住まいに求められる耐震性能が大幅に引き上げられました。
この改正によって
1981年5月31日までの耐震基準は「旧耐震基準」、
1981年6月1日以降の耐震基準は「新耐震基準」と呼ばれています。

1981年の建築基準法改正では、建物の倒壊による被害を改善する耐震基準が追加されました。具体的には、新しく建物を建てるときは
「許容許容応力度計算」と「保有水平耐力計算」を
必ず行わなければならないという項目が定められました。

また、軟弱な地盤では「
鉄筋コンクリートの基礎」を使うことと、1950年の建築基準法で定めた
「耐力壁の量を約2倍に増やす」という変更点も加わりました。
この改正によって、住まいに求められる耐震性能が大幅に引き上げられました。

旧耐震基準では震度5の揺れ、
新耐震基準では震度7の大きな地震でも
全壊しないのを基準として設計されています。

1981年以降から2000年の改正以前に建築された住宅は、新耐震基準をクリアしているものの、地盤の調査や接合部の金具使用が義務付けられていないため、2000年改正以降の住宅よりも、耐震性能は低くなってしまいます。

2000年基準は、1995年（平成7年）の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、その耐震基準をより厳しくしたもので、地盤に応じた基礎の設計、接合部に金具取り付け、偏りのない耐力壁の配置の3点が大きな変更点です。